כללי

כל אחד מאיתנו מצא (או ימצא) את עצמו, לפחות פעם אחת בחייו, נדרש במועד כלשהו להתמודד עם נושא "המקרקעין", וזאת בתור רוכש ו/או בתור שוכר. חלקנו גם יצטרך למכור או להשכיר נכס מקרקעין.

ההעלויות הכבדות הכרוכות ברכישה (או מכירה) של מקרקעין בישראל (ובמקרים רבים גם בשכירתם) הופכות את ההתמודדות הנ"ל משמעותית במיוחד המחייבת יעוץ משפטי צמוד מתאים מצד בעל מקצוע מנוסה בתחום.

לא אחת מתפרסמים בכלי התקשורת מקרים בהם אזרחים נפגעו באופן חמור בגין יעוץ משפטי רשלני (או חמור מכך), דבר שלא תמיד ניתן לתקנו.

משרדנו מעניק שירותי יעוץ, ליווי וטיפול משפטיים בתחומים שונים של עיסוק במקרקעין: רכישת דירות יד שנייה, רכישת דירות מקבלן, השכרת מקרקעין (כבעל המקרקעין), שכירת מקרקעין (כשוכר) וכו', לרבות בכל הנוגע להליכי דיווחי המס הנלווים מול הרשויות.

היטל השבחה ופטור מתשלומו בפרויקטים של שיקום שכונות

א. כללי

סיכום זה מיועד לשרת את אותם בעלי/מוכרי/קוני נכסי מקרקעין בשכונות שנכללים או שנכללו בעבר במסגרת פרויקט שיקום שכונות ושצפויים להידרש ע"י הרשות המקומית לשלם היטל השבחה, אם בגין מכירת המקרקעין (כגון: דירה, בית) או בגין הרחבה של הנכס או כל פעולה אחרת היוצרת חבות בתשלום היטל השבחה לרשות המקומית בהתאם להוראות החוק.

בהתחשב בנסיקה האדירה והמתמידה בשווים של דירות/בתים בארץ בשנים האחרונות, עשוי ההיטל להגיע לשיעור נכבד ביותר (עשרות ואף מאות אלפי ש"ח), וזאת גם כאשר מדובר בשכונות שהיו במשך שנים שכונות מצוקה או שכונות חלשות או בלתי מבוקשות.

לפיכך, מודעות של בעל הנכס לפטור שיתואר להלן עשויה לחסוך לו סכומי עתק בתשלום היטל השבחה.

ב. מושגי יסוד

הוראת הדין מכוחה מוטל החיוב קבועה בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965.

ראשית, כמה מושגי יסוד "על קצה המזלג":

1. מהו היטל השבחה?

היטל השבחה הוא חיוב המוטל ע"י הרשות המקומית בגין "עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג".

ברוב המקרים, מדובר בתוכנית (הכוונה ל- תוכנית בנין עיר, הידועה בראשי התיבות – תב"ע) המשביחה את ערכו של נכס המקרקעין, מאחר והיא מאפשרת לבעל הנכס להרחיב את הנכס או לנקוט בצעדים אחרים המעלים (משביחים) את ערך הנכס.

אגב, אין לבלבל בין היטל השבחה" לבין "מס שבח". מדובר בשני מיסים שונים לחלוטין המשולמים לגופים שונים, בגין סיבות שונות, במועדים ובשיעורים שונים. סיכום זה מתרכז אך ורק בהיטל ההשבחה.

2. כיצד מחושב שיעור היטל ההשבחה?

תחשיב שיעור ההיטל נעשה באחוזים מתוך היקף השבחת הנכס. דהיינו, מי שמוטלת עליו החובה בתשלום היטל ההשבחה (בעלים/מוכר/קונה של הנכס) מחוייב בתשלום 50% מהפרש שבין שווי הנכס לאחר פרסום תוכנית בנין העיר לעומת שווי הנכס
קודם לכן. 

לדוגמא, אם בגין פרסום תוכנית בנין העיר (תב"ע), עלה שוויו של הנכס במאה אלף ש"ח, יוטל היטל בשיעור 50 אלף ש"ח לטובת הרשות המקומית.

3. מי קובע אם התרחשה עליה בשווי הנכס בגין אישור התוכנית ואת שיעורה?

שמאי מטעם העירייה קובע זאת, אם כי קביעותיו בהחלט יכולות להיות נתונות במחלוקת, שאז החוק מתווה פרוצדורה יעילה יחסית ואוביקטיבית להכרעה בין עמדות הצדדים, באמצעות שמאי בורר ולאחריו – בית המשפט.

4. מי צריך לשלם את היטל ההשבחה לרשות המקומית?

חובת התשלום חלה על הבעלים (שהוא פעמים רבות מוכר המקרקעין).
אם יש חוכר לדורות – חלה החובה עליו, אבל במקרים מסויימים הוא זכאי לשיפוי חלקי מצד הבעלים.

5. מתי יש לשלם את היטל ההשבחה?

מועד התשלום הוא מועד "מימוש הזכויות במקרקעין", שמוגדר כאחד משלוש האפשרויות הבאות:

"(1) קבלת היתר לפי חוק זה לבניה או לשימוש בהם שלא ניתן היה לתיתו אלמלא אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חריג שבעקבותיהם חל היטל השבחה;
(2) התחלת השימוש בהם בפועל כפי שהותר לראשונה עקב אישור התכנית שבעקבותיו חל היטל השבחה;
(3) העברתם או העברת החכירה לדורות בהם, בשלמות או חלקית, או הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין, בתמורה או ללא תמורה, אך למעט העברה מכוח דין והעברה ללא תמורה מאדם לקרובו; ואולם לא יראו כמימוש זכויות רישום בפנקסי המקרקעין של זכויות במקרקעין אשר המחזיק בהם בפועל לפני יום כ"ט בסיון התשמ"א (1 ביולי 1981), היה בעלם כהגדרתו בחוק מס רכוש וקרן פיצויים, התשכ"א-1961;"

בתמצית, משמעות הדברים הוא שמועד התשלום אינו מיידי, עם אישור התב"ע, כפי שניתן היה לצפות, אלא מועד התשלום נדחה למועד בו יבקש הבעלים להפיק תועלת מאישור התב"ע, כגון: המועד בו ירצה לבנות או לעשות שימוש בהטבה הגלומה בתב"ע או המועד בו ירצה למכור/להעביר את הזכויות במקרקעין.

ג. דוגמאות לפטורים מתשלום היטל השבחה הקבועים בחוק

למרות החבות בתשלום היטל השבחה, במקרים מוסיימים יש פטור מתשלומו. סעיף 19 לתוספת השלישית לחוק מונה רשימה לא קצרה של מקרים חריגים בהם ניתן פטור מתשלום היטל ההשבחה.

להלן כמה דוגמאות לנסיבות בהם חל הפטור:

1. מקרים של בניה/הרחבה של דירות קטנות ("בניה או הרחבה של דירת מגורים לא ייראו כמימוש זכויות  אם המחזיק במקרקעין או קרובו הגיש בקשה להיתר בניה על אותם מקרקעין שישמשו למגוריו או למגורי קרובו ובלבד שהשטח הכולל של דירת המגורים האמורה לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על 120 מ"ר; עם כל בניה או הרחבה נוספת מעל השטח האמור ישולם היטל, בשיעור יחסי לגודל הבניה או ההרחבה הנוספת);
2. זכאים לסיוע ממשרד הבינוי והשיכון – "השבחה במקרקעין המשמשים לבעליהם לבניה של דירת מגורים או להרחבתה והוא זכאי לסיוע באחת מתכניות הסיוע של משרד הבינוי והשיכון, ובלבד שהסיוע מיועד לבניה של אותה דירת מגורים, או להרחבתה, והשטח הכולל של אותה דירה תואם את הוראות תכנית הסיוע לה הוא זכאי; עם כל בניה או הרחבה נוספת מעל השטח האמור ישולם היטל בשיעור יחסי לגודל הבניה או ההרחבה הנוספת; פטור לפי פסקה זו יחול רק לענין קבלת היתר לבניית הדירה האמורה או להרחבתה. אולם מקבל הפטור רשאי להעביר את הבעלות או את החזקה בדירה גם ללא תשלום היטל על אותה דירה או חלק ממנה שלגביהם קיבל את הפטור";
3. בניה לשם חיזוק מפני רעידות אדמה (תמ"א 38) – השבחה במקרקעין בשל קבלת היתר לבנייה או להרחבה של דירת מגורים, שניתן מכוח תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38);
4. השבחה של "מוסד לחינוך, לתרבות, למדע, לדת, לצדקה, לסעד, לבריאות או לספורט, שאין עיסוקו לשם קבלת רווחים, אם אותם מקרקעין  משמשים או מיועדים לשמש למטרות האמורות";

ד. פטור בגין המצאות המקרקעין בפרויקט שיקום שכונות [סע' 19(ב)(1) לתוספת השלישית]

ד (1). כללי

פטור בולט הקבוע בחוק הוא פטור בגין המצאות המקרקעין באיזור המצוי תחת פרויקט שיקום השכונות.
זה הפטור שבו יתרכז סיכום זה.

להלן נוסח הפטור הקבוע בחוק:

"לא תחול חובת תשלום היטל בשל השבחה שהיא אחת מאלה:

(2) השבחה במקרקעין למגורים המצויים ביישוב או בחלק ממנו שהממשלה הכריזה עליו כעל שכונת שיקום, כל עוד ההכרזה בתוקף".

הוראת הפטור קובעת שאם המקרקעין בגינם צפוי החיוב בהיטל ההשבחה מצויים בשכונה המוכרזת כשכונת שיקום, חל פטור מלא מתשלום היטל ההשבחה.

ראשית, יש להסביר מהו פרויקט "שיקום השכונות"?
החל משנת 1977 יזמה ממשלת ישראל, בשיתוף הסוכנות היהודית, פרויקט רחב היקף לשיקום פיזי של שכונות מצוקה והתבלות בניינים פיזית בערים ובישובי פיתוח בכל רחבי הארץ. לפרויקט אחראי משרד הבינוי והשיכון ובמסגרתו הורחבו דירות מגורים ושופצו בנייני מגורים, חצרות, תשתיות ציבוריות וכו'.

כיום, בחלוף עשרות שנים, ישנן עשרות אלפי יחידות דיור בארץ שנכללים או נכללו בעבר תחת פרויקט שיקום שכונות, כך שלא מדובר בפטור תיאורטי אלא ממשי וריאלי.

רשימת השכונות והעידכונים שלה נקבעת בהחלטות ממשלה מעת לעת, ולכן אין הרשימה מפורסמת באופן רשמי ברשומות (כגון ילקוט הפרסומים) או בתקנות כלשהן. עם זאת, כיום ניתן להשיגה באמצעות פניה אל אתר משרד הבינוי והשיכון תחת הקישורית הבאה:

http://www.moch.gov.il/shikum_vehitchadshut/shikum_shechunot/Pages/shikum_shechunot_history.aspx

יודגש, שהוראת פטור זו מיועדת, מטיבה, למקרקעין המיועדים לשמש למגורים בלבד, כך שאם מדובר במגרש המיועד לפי התב"ע לשמש ליעודים שאינם למגורים – אין פטור [ראה ת"א (שלום-ת"א) 25312/06 מגדל השעון ביפו בע"מ נ' עיריית תל־אביב-יפו ואח' (מיום 03/11/2011).

ד (2). המועד הקובע לתחולת הפטור – מועד ההכרזה על שיקום השכונה לעומת מועד החיוב בהיטל ההשבחה ולעומת מועד אישור התב"ע

מתעוררת השאלה מה קורה כאשר אין חפיפה בין מועד ההכרזה על שיקום השכונה למועד החיוב בהיטל ההשבחה (מועד הדרישה לשלם את ההיטל)?

בדרך כלל מדובר במצבים בהם השכונה בה מצויים המקרקעין כבר אינה נכללת במסגרת הפרויקט ואילו החיוב בתשלום היטל השבחה מוטל עתה לאחר סיום פרויקט השיקום ולפעמים אף שנים לאחר מכן? האם במצב זה עדיין ניתן לקבל פטור?

בניגוד לאינטואציה הראשונית – מסתבר שהפטור דווקא חל!

במספר מקרים שהגיעו בשנים האחרונות לבתי המשפט המחוזיים והשלום, נפסק באופן ברור וחד משמעי כי המועד הקובע לקבלת הפטור אינו מועד גביית (תשלומו) היטל ההשבחה כיום, אלא מועד היווצרות החיוב, דהיינו מועד אישור התוכנית המשביחה או מתן ההיתר/ההקלה לשימוש חורג. דהיינו, כל שנדרש הוא חפיפה בין מועד אישור התוכנית למועד בו המקרקעין נכללים בפרוייקט השיקום.

נמחיש את המועדים הרלוונטים באמצעות הדוגמא הבאה:

1. בשנת 1990 הוכרזה השכונה (בהחלטת ממשלה) כשייכת לפרויקט שיקום השכונות.
2. בשנת 1995 אושרה (בועדה המקומית לתכנון ובניה) תוכנית המתירה לבעלי הדירות בשכונה להרחיב את דירותיהם על דרך של הוספת חדר לכל דירה. מדובר בהגדלה משמעותית בשטח הדירות ובהתאם – השבחה משמעותית של כל נכס.
   עם זאת, בעל הנכס, נשוא הדוגמא, מחליט שלא לבנות לעצמו חדר נוסף וגם אינו מוכר את הנכס, כך שמועד גביית היטל ההשבחה (להבדיל ממועד היווצרות החיוב) טרם הגיע.
3. בשנת 2000 הסתיים פרויקט שיקום השכונות לגבי אותה שכונה ו/או אותה דירה.
4. כיום, בשנת 2014, מחליט בעל הדירה למכור את הנכס (כפי שהוא ללא בניית החדר הנוסף). עם מכר זה, הרשות המקומית זכאית לגבות ממנו היטל השבחה בגין השבחת הנכס (השבחה שנוצרה עם אישור התוכנית בשנת 1995).

אף כי פרויקט השיקום הסתיים 14 שנים(!) קודם, עדיין זכאי בעל הדירה לפטור מתשלום היטל ההשבחה כי המועד הרלוונטי לקבלת הפטור אינו מועד מכר הדירה כיום אלא מועד אישור התוכנית המשביחה – בשנת 1995 – וזו אירעה בתקופה בה הדירה נכללה במסגרת פרויקט שיקום השכונות.

---

בניתוח לעיל, בדקנו מצב בו ההכרזה על המקרקעין, ככלולים באיזור תחת פרויקט שיקום השכונות, נעשתה לפני אישור התב"ע החדשה, אולם מה קורה מצב ההפוך?
מה קורה במצב בו ההכרזה על המקרקעין, ככלולים באיזור תחת פרויקט שיקום השכונות, מגיעה לאחר אישור התב"ע, אבל מועד המימוש (מכר המקרקעין או בניית ההרחבה במקרקעין או כל מימוש אחר) חופף למועד ההכרזה?

יובהר שרשויות מקומיות מודעות לפסיקה הבעייתית (מבחינתן) הנ"ל, ולא אחת אינן מנדבות את המידע הנ"ל לתושביהן, כך שאלה עשויים לשלם סכומי עתק ללא כל צורך.

נמחיש בדוגמא הבאה:

1. בשנת 2001 אושרה (בועדה המקומית לתכנון ובניה) תוכנית המתירה לבעלי הדירות בשכונה להרחיב את דירותיהם על דרך של הוספת חדר לכל דירה.
2. בשנת 2005 הוכרזה השכונה שבה הדירה ככלולה בפרויקט שיקום השכונות.
3. בשנת 2006 מבקש בעל הדירה למכור אותה (כפי שהיא ללא בניית החדר הנוסף), וזאת כשהדירה כלולה בפרויקט שיקום השכונות.

מחד, ניתן לטעון כי אם מועד אישור התב"ע הוא הקובע לעניין "ההשבחה" (כפי שראינו בדוגמא הקודמת לעיל), הרי שבאותו מועד לא היתה כל הכרזה על המקרקעין ככלולים בפרויקט שיקום השכונות, כך שאין תחולה לפטור. מאידך, לשון החוק דורשת "השבחה … כל עוד ההכרזה בתוקף", וכאן במועד החיוב בתשלום היטל ההשבחה, ההכרזה עדיין בתוקף, כך שהפטור צריך לחול.

גם כאן, בתי המשפט בארץ התמודדו עם שאלה זו, שהגיעה לפתחם במס' מקרים:

• במקרה של ע"א 6276-01-09 עמאש נגד הועדה המקומית לתכנון ולבניה השומרון קבעו כל שלושת השופטים פה אחד כי הפטור יחול גם על השבחה הנובעת מתוכנית שאושרה טרם ההכרזה על שכונת שיקום ובלבד שהמימוש נעשה במהלך תקופת ההכרזה.
• גם במקרה של עמ"נ (מחוזי-חי') 28824/02/11 הועדה המקומית לתכנון ובניה השומרון נ' ערפאת ג'ורבאן ואח' (מיום 02/04/2013), אימץ בית המשפט את הפרשנות הנ"ל לפיה הפטור חל.

לסיכום ביניים, נכון למועד כתיבת שורות אלה, אין בבית המשפט העליון פסיקה מפורשת בעניין, אבל באופן בלתי רשמי, אך שקיבל ביטוי בכתב, הביעו שופטי בית המשפט העליון תמיכה בפרשנות הנ"ל [וזאת במסגרת דיון בערעור על פסק הדין בעניין ערפאת ג'ורבאן הנ"ל – בר"מ 3229/13 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה שומרון נגד ערפאת ג'ורבאן ואח' (מיום 05/11/2015)], כך שניתן לומר כי המגמה היא להחיל את הפטור גם כאשר אישור התב"ע קדם לאישור ההכרזה על השיקום ובלבד שמימוש ההשבחה (בניה או מכר או כל דרך אחרת) נעשה במועד השיקום.

במאמר מוסגר, שאלה פתוחה, לכאורה, היא מה יהיה הדין במצב בו אישור התב"ע קודם למועד ההכרזה על השיקום אבל בעת מימוש ההשבחה גם בוטלה ההכרזה על שיקום השכונה? מהפסיקות הנ"ל יש להניח כי במצב כזה הפטור לא יחול.

ד (3). האם הפטור חל ביחס לבניה ישנה בלבד או גם ביחס לבניה חדשה?

שאלה משפטית נוספת ושונה לחלוטין, שהוכרעה לא מזמן (ספטמבר 2012) בפסיקת בית המשפט העליון בפרשת נאסר עמאש, היא שאלת אופי הבניה בגינה חל הפטור הנ"ל: האם הפטור חל על יחידת דיור ישנה שהורחבה (או שופצה) בלבד או גם על יחידת דיור חדשה שנבנתה?

עד לפסיקה לאחרונה בעליון בפרשת נאסר עמאש הנ"ל היתה מחלוקת בין הערכאות, כדלקמן:

1. בביהמ"ש המחוזי בפרשת רע"א 642/06 ר.א. שליט פיתוח בניה וייזום פרוייקטים בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה אשדוד עלתה לכאורה גישה הפוכה, אם כי הדברים שם נאמרו כנראה ביחס לבנייה חדשה לצרכי מסחר ולא ביחס לבנייה לצרכי מגורים. דהיינו, הפטור חל גם על יחידה חדשה.
2. עם זאת, ביום 18.10.10, ניתן פסק דין בבית המשפט המחוזי בחיפה ע"א 6276-01-09 עמאש נאסר ואח' נגד הוועדה המקומית לתכנון ובניה השומרון שם נפסק בקשר למחלוקת שבפנינו – דעת הרוב (סגן הנשיא י. בריל והשופטת ד. סלע), אישרה את פסק דינו של בית משפט השלום וקבעה כי הפטור בעניין שכונת שיקום חל רק על תוספת והרחבה של בניה קיימת ולא על בניה חדשה. שופט המיעוט (השופט ר. סוקול) גרס כי הפטור חל גם על בניה חדשה במקרקעין.
3. 3. גם בפסק דין מיום 16.2.2011, נקבעה שוב הלכה זו, והפעם על ידי בית המשפט המחוזי בבאר שבע, עמ"נ (ב"ש) 9116-07-10 ג.ש. ארז שירותים כלליים בע"מ נ. עיריית באר שבע, סגנית נשיא בית משפט המחוזי בבאר שבע, השופטת שרה דברת, סקרה את פסקי הדין שניתנו עד כה וכן את דברי ההסבר להצעת החוק, וקבעה במפורש כי לשון החוק דנה בהשבחה במקרקעין למגורים שכבר "מצויים", בלשון הווה, ולא "מגורים לעתיד לבוא", וכי לו רצה המחוקק ליתן פטור גם לבניה חדשה שתכליתה למגורים – היה צריך לקבוע זאת במפורש
4. בחינת המחלוקת הנ"ל בערכאות של בתי המשפט השלום מראה כי לאחרונה נפסק שיש להחיל הפטור גם במקרים של בנית יחידת דיור חדשה בשכונת שיקום [ראה: עש"א (שלום פ"ת) 4581-05-10 הוועדה המקומית לתכנון ובניה ראש העין נ' שרון (מיום 31.10.11)(מפי כב' שופט נ. שטרנליכט)] תוך שביהמ"ש שם העדיף את עמדת המיעוט (השופט סוקול) בפרשת עמאש נאסר הנ"ל.
5. עם זאת בתי משפט שלום אחרים חולקים ומסרבים להחיל את הפטור גם על בניה של דירות מגורים חדשות [בע"א (שלום חדרה) 17/07 זרד אכראן ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה השומרון, בפסק דינו של השופט חננאל שרעבי בבית משפט השלום בחדרה, מיום 13.2.08]

בספטמבר 2012 התקבל פס"ד בערעור לעליון על פרשת עמאש נאסר הנ"ל (רע"א 8565/10 עמאש נאסר נ' והעדה לתכנון ובניה שומרון) שפסק כי הפטור חל יחידת דיור ישנה שהורחבה או שופצה בלבד ולא על דירות חדשות.

 

אין לראות באמור דלעיל יעוץ משפטי ו/או סיכום ממצה של הנושא.