החוק מסמיך כל רשות מקומית (עירייה, מועצה מקומית, מועצה איזור להתקין כלפי כל יחידות השטח (בעצם התושבים המתגוררים או פועלים או מחזיקים יחידות שטח) בתחום השיפוטי של העירייה/הרשת המקומית את צו הארנונה (או צו המסים/היטל המסים), מכוחו גובה העירייה/הרשות המקומית את מסיה (ארנונה) לפי התעריפים והקריטריונים המפורטים בצו המסווגים את יחידות השטח, בהתאם למפורט בצו.

מידי שנה, מפרסמת העירייה/הרשות המקומית את הצו הרלוונטי לשנת המסים הנוכחית, התואמת את השנה הקלנדרית (מה- 1 בינואר ועד 31 לדצמבר). הארנונה נגבית מהתושבים (יחידים או כל אישיות משפטית אחרת – חברות, עמותות וכו') של הרשות בתחילת כל שנה, כשבד"כ הרשות מחלקת את החיוב לתשלומים (חודשיים או דו חודשיים), וזאת על מנת להקל התושבים.

שיעור הארנונה נקבע לפי קריטריונים שונים בתלות באופן השימוש במקרקעין, שטח המקרקעין וכו', ועשוי להגיע לסכומים בלתי מבוטלים.

מאחר שהחיוב בארנונה עירונית חל לגבי רובם המוחלט של תושבי המדינה, אם לא לגבי כולם, ומדובר כאמור לא אחת בסכומים בלתי מבוטלים, הרי שנושא חיובי הארנונה העירונית מעורר מחלוקות רבות בין הרשויות המקומיות לבין תושביהן, הנישומים בארנונה.

ישנם לא מעט נושאים בגינם עשויה להתעורר מחלוקת בקשר לחיוב בארנונה. החל מאופן חישוב שטח הנכס לגביו חל החיוב במס (האם כולל שטחים בלתי מקורים, שטחים משותפים וכו'), דרך אופן סיווג השטח (מבנה הרוס/בנוי חלקית, מבנה למגורים, לתעשיה, למסחר וכו') ועד לזהות הנישום שצריך לשלם את המס (הבעלים, השוכר היוצא, השוכר הנכנס) וכו'.

להלן דוגמאות לנושאים שונים בהם עלולה להתעורר מחלוקת בין הרשות המקומית לבין התושב/הנישום:

נכס בנוי חלקית או הרוס

ההגדרה של "בניין" קבועה בסעיף 269 לפקודת העיריות [נוסח חדש] ולפיה מדובר ב- "כל מבנה שבתחום העירייה …" לצורך חיוב בארנונה, אולם באיזה שלב של בניה צריך אותו "מבנה" להיות, על מנת שהמחזיק בו יחוב בתשלום הארנונה?

מדובר בשני סוגי נכסי נדל"ן אפשריים: א. נכס שבנייתו טרם הושלמה; ב. נכס שהיה בשימוש ושנהרס או הוזנח.

א. נכס שבנייתו טרם הושלמה – לגבי נכס הנמצא במצב של מעטפת בלבד, מוסכם בפסיקה לראותו כנכס שאין אפשרות לחייב בגינו בתשלום ארנונה.

אבל מה קורה בשלבים מאוחרים יותר של בנייה, כשחלקים מחדרי הנכס בנויים? מתי נראה בנכס כ – "בנוי" לצורך חיוב בארנונה?

מפסיקת בתי המשפט עולה כי ישנה סידרה של אינדיקציות לבחינת מצב הבנייה העובדתי, כגון:

• קיומן של תשתיות מים, חשמל ביוב
• קיומם של כלים סניטריים (שירותים, מקלחת, כיורים, מטבח)
• קיומו של טופס 4

שילוב חלקי או מלא של האינדיקציות הנ"ל עשוי לסייע לקבוע כי מדובר בנכס בלתי בנוי, שאין לחייבו בארנונה.

ב. נכס שנהרס – הפטור מתשלום ארנונה במקרה של נכס מהסוג השני (נכס שנהרס) קבוע בהוראת סעיף 330 לפקודת העיריות [נוסח חדש], כפי שפורש בבר"מ 5711/06 חברת המגרש המוצלח בע"מ נ' עיריית תל אביב- מנהל הארנונה (30.12.09), בו נקבע כי "די בכך שלא ניתן לשבת בבניין, דהיינו שהבניין לא ראוי לשימוש ואין יושבים בו, ואין מקום להמשיך ולבדוק, כתנאי למתן הפטור שלפי סעיף 330 האם לא קיימת כדאיות כלכלית "אובייקטיבית" או עלות "סבירה" אחרת ב"הפיכת" הבניין הלא ראוי לשימוש לבניין ראוי לשימוש."

בהמשך, הבהיר ביהמ"ש כי "המבחן שיש לקבוע הוא מבחן פיסי אובייקטיבי בעיני האדם הסביר. ואכן, כפי שנקבע בעניין אחר "קרקע יש לשום בהתאם לתנאים אובייקטיביים" (המ' 460/63 לש נ' ועדת השומה שליד עירית נהריה, פ"ד יח(1) 318, 324 (1963)). השאלה אינה כיצד רואה את הבניין באופן סובייקטיבי הנישום ואין די בכך שיטען בהודעה מטעמו בעלמא כי הבניין ניזק במידה שאי אפשר לשבת בו. השאלה היא האם מבחינה אובייקטיבית ניתן לומר כי הבניין "ניזק במידה שאי אפשר לשבת בו"."

וכן: "דוק: אין לומר כי כל בניין מוזנח הוא בהכרח בניין בלתי ראוי לשימוש, ומקובל עליי כי הנזק בו עוסק סעיף 330 הוא נזק משמעותי."

זהות המחזיק בנכס

עפ"י הוראות הדין, מי שחב בתשלום הארנונה הוא "המחזיק" בפועל בנכס, שפעמים רבות הוא שוכר הנכס ולא הבעלים שלו.

לא אחת, מתעורר ויכוח בין הרשות המקומית לבין הנישום לגבי זהות המחזיק בנכס, כאשר טענת הנישום היא כי עזב את הנכס במועדים הרלוונטים ולכן אין לחייבו בגין הארנונה במועדים המסויימים, שבעוד שהרשות המקומית טוענת כי עפ"י רישומיה, הנישום עדיין רשום כ- "מחזיק" בנכס.

הוראות דין חשובות ביותר בנושא זה הן ההוראות הקבועות בסעיפים 325-326 לפקודת העיריות, הקובעות שעל "המחזיק" בנכס את החובה לעדכן את הרשות המקומית לגבי יציאתו או עזיבתו את הנכס.

עקרונית, בתי המשפט אינם נוהגים לחרוג מהוראת הסעיפים הנ"ל ואינם פוטרים נישומים מחובת תשלום הארנונה, אף אם הוכח להם כי בפועל אותו נישום לא היה בנכס כלל אלא התגורר או החזיק בנכס אחר לחלוטין(!). הרציונל – הרשות, שבתחום שיפוטה קיימות לעתים עשרות אלפי יחידות דיור, אינה יכולה ואינה צריכה לבלוש ולברר את זהות המחזיק בנכס או להיכנס למערכת היחסים בין השוכר הישן לשוכר החודש או בין השוכר לבין הבעלים.

עם זאת, בנסיבות מסויימות, עשויים בתי משפט לקבל טענות נישומים בדבר אי שימושם בנכס בפועל, וזאת כשמוכח להם כי העירייה ידעה בפועל או היתה צריכה לדעת כי הנישום לא השתמש בנכס. מדובר במצבים בהם מוכח קיומו של דיווח של הנישום (או של מישהו מטעמו של הנישום) לעירייה בדבר החלפת זהות המחזיק בנכס או שמתברר כי בזמן אמת התנהל דין ודברים בקשר לנכס ממנו היה על העירייה להבין או לדעת כי השתנתה זהות המחזיק בנכס. במקרים אלה, נדירים יחסית, מוצא בית המשפט לקבוע כי הנישום קיים את חובת העדכון המוטל עליו, עפ"י סעיפים 325-326 לפקודת העיריות. באותם מקרים פוטר בית המשפט את הנישום מחובת תשלום הארנונה לחלוטין!

לסיכום

התנהלות נכונה, תחת יעוץ משפטי נכון, עשויה לחסוך סכומים לא מבוטלים לנישומים. משרדנו טיפל במקרים שונים של מחלוקות מהסוגים הנ"ל. במקרים מסויימים הרשות ביקשה להטיל חיובים של מאות אלפי ש"ח על נישומים, בחלק מהמקרים מדובר היה בחיובים רטרואקטיבים, דהיינו שנים לאחר המועד המקורי בו הוטל החיוב (דבר אשר מטיל מגבלות על זכות הרשות לגבות את החיובים המבוקשים על ידה), וזאת בשל מדיניות קשוחה של רשויות לא מעטות שאינן מוכנות לוותר על "החוב" לכאורה מצד אותם נישומים, יהא פרק הזמן שחלף ממועד הטלתו אשר יהא.

בחלק מהמקרים הצליח משרדנו להפחית את שיעורי החיובים באופן משמעותי ואף לבטלם לחלוטין, לפעמים אף תוך התמודדות עם הליכי גבייה מצד אותה רשות. במקרים מסויימים נדרש הנישום לנהל הליך משפטי, באמצעות משרדנו, מול הרשות על מנת להגן או להבטיח את זכויותיו, דבר שדרש שיקול דעת וזהירות על מנת להגיע אל התוצאה הרצויה במהירות מירבית ובעלות מינימלית, ככל הניתן.

בשורה התחתונה, חיוב בארנונה אינו תמיד "גזירת גורל", שאין אפשרות להימנע ממנה. בהחלט ייתכנו מקרים בהם התושב הקטן יצליח להתמודד מול הרשות הגדולה והחזקה ולהגיע להישגים משמעותיים.